İpotek sözleşmesi bir kredi teminat olarak gayrimenkul koyar bir tarafa verilir olduğu bir sözleşmedir. Böylece borçlu kredisini ödemese bile alacaklı mülkün satışını talep edebilir ve bu şekilde borçlu olduğu tutarı geri alabilir.
Yani ipotek sözleşmesi, teminat olarak tesis edilen gayrimenkul üzerinde krediyi veren kişiye gerçek bir teminat hakkı veren bir kredi aracıdır. İpotekler genellikle gayrimenkul veya arsa üzerinde yapılsa da, sanat eserleri veya araçlar bazen ipotek edilir.
İpotekli mal, ipotekli olmasına ve borcun ödenmesinin teminatı olmasına rağmen, borçlunun mülkiyetinde kalır. Kendi evinizi terk etmek zorunda kalmadan ipotek ettirebilirsiniz. Borçlu, borcunun periyodik ödemelerine uymazsa, alacaklı kefil olarak tesis edilen mülkün satışını talep etme yetkisine sahiptir.
Satış, ortak bir doğrudan satış olarak değil, halka açık bir açık artırma olarak yapılır. İpoteğin dezavantajı, ekonomik durgunluk zamanlarında, borcu garanti eden gayrimenkulün önemli ölçüde değerinin düşürülmesi, dolayısıyla alacaklının ödünç alınan parayı geri alma kabiliyetini etkilemesidir.
karakteristikleri
İpotek sözleşmesi, onu diğer sözleşme türlerinden ayıran kendine has özelliklere sahiptir. Bu özellikler:
- Büyük miktarlarda ve uzun ömürlüdür.
- Mutat mesken mi yoksa ikinci bir konut mu olduğuna bağlı olarak farklı koşullar mevcuttur. Normalde, mutat bir ikametgah için koşullar daha iyidir.
- Faiz, ödünç alınan para için ödenir, genellikle ödenmek üzere kalan kredinin kalan kısmının bir yüzdesidir. İpotek sözleşmelerindeki finansal varlıklar genellikle sabit, değişken veya karma faizler oluşturur.
- Tekrarlayan ödemeler birkaç unsurdan oluşur: bir yandan ödünç alınan sermayenin bir yüzdesi; ve diğer yandan, geçerli faizin orantılı kısmı. Nihai tutarı, borçlu olunan miktara, iade süresine ve belirlenen faize göre değişir.
-Genel olarak, bankalar veya finans kurumları, mülkün takdir edilen değerinin maksimum% 80'i için ipotek sunmaktadır. Kalan miktar başlangıçta giriş olarak ödenir.
-Kredi tamamen veya kısmen erken iptal olasılığı kararlaştırılabilir. Bazen erken iptal ücreti ödemeniz gerekir.
- İpotek sözleşmesinde belirlenen fesihten önce iptal edilirse, kalan taksitlerin indirilmesi, böylece dönemsel tutar azalması, kredinin kesinleşmesi için kalan sürenin kısaltılması veya sözleşmede değişiklik veya yenileme yapılabilmesi söz konusu olabilir. taraflara göre ipotek.
Menşei
Kökeni, hipo'nun "aşağı" ve tek'in "kutu" anlamına geldiği klasik Yunancadır. Gizli olan ve görülmeyen bir şeye atıfta bulunuyordu: mülk hala sahibine ait, borç gizli.
Bununla birlikte, ipotek sözleşmesinin mevcut düzenlemelerinin kökleri, bir borcun tahsil edilmesini sağlamak için iki sistemin bulunduğu Roma hukukuna dayanmaktadır:
- Borçlunun bir varlığın mülkünü teminat olarak diğer tarafa devrettiğini ifade eden fiducia. Borçlu için güvenli olmayan bir sistemdi.
-Şimdiki şekle benzeyen giysi.
parçalar
İpotek sözleşmesinin iki tarafı vardır. Bir yanda parayı ödünç veren alacaklı, diğer yanda kendisine ait bir mülk aracılığıyla borcun ödenmesi garantisini sunan ipotek var.
Her iki tarafın da ipotek sözleşmesini yürütmek için belirli bir kapasitesi olmalıdır. Alacaklıya gelince, gerçek ve tüzel kişilerde öngörülen fiil ehliyetine sahip olmaları gerekmektedir. Mortgage alacaklıları normalde mali veya benzer kuruluşlardır.
Mülkiyetini teminat olarak koyan ipotek, aynı zamanda mülkün etkin sahipliğini hareket etme ve ispat etme kapasitesine de sahip olmalıdır. Her zaman ipotek borçlu değildir, ancak bazen gerçek bir garantör olarak gösterilen üçüncü bir şahıs olabilir.
Tarafların gereksinimleri
İspanya Medeni Kanunu'nun 1857. Maddesi ipotek sözleşmesinin gereklerini belirler. Söz konusu madde şunları içermektedir: “Rehin ve ipotek sözleşmelerinin temel gereklilikleri şunlardır:
1- Temel bir yükümlülüğün yerine getirilmesini sağlamak için oluşturulmuş olması.
2- Rehin verilen veya ipotekli şeyin rehin veya ipotek sahibinin malına ait olduğu.
3- Rehin veya ipoteği oluşturan kişilerin mal varlığını bedelsiz olarak elden çıkarması veya elinde bulundurmaması halinde hukuken buna yetkili olması. Ana yükümlülüğün dışındaki üçüncü şahıslar bunu kendi varlıklarını rehin veya ipotek ederek sağlayabilir ”.
Bu maddeye göre, mülk sahipliği, tüm ipotek sözleşmesinin dayandığı ana unsurdur.
Örnekler
İlk örnek
Borçlu olarak Bay Pérez, ipoteği olan Banco Vista ile bir ipotek sözleşmesi imzalar. Bu sözleşmede, bankanın size yıllık% 3 faizle 150.000 Euro kredi vereceği belirtiliyor - bu ipotek sözleşmesinin ana parasıdır.
Bu ipotek sözleşmesi aracılığıyla, Bay Pérez, bu krediyi 15 yıl içinde (aylık taksitlerle) 300.000 Euro değerinde bir ipotek teminatı olarak sunarak geri ödemekle yükümlüdür.
İkinci örnek
María ve Juan yeni bir ev (100.000 Euro) satın almak ve gelir olarak katkıda bulundukları 20.000 Euro tasarruf ettikleri için dairenin değerinin% 80'ine (80.000) ipotek için bankaya başvurmak istiyorlar.
25 yıl boyunca aylık taksitler halinde ödeyecekleri% 4 faizli ipotek kuruyorlar. 10 yıl sonra, María ve Juan bir miktar parayı miras alırlar ve kalan tutarın% 1'ini iptal ücreti olarak ödemek zorunda olarak kalan ipoteği iptal etmeye karar verirler. Bu miktar ipotek sözleşmesine yansıdı.
Referanslar
- Economipedia. İpotek. Economipedia.com
- Vazquez & Apraiz ve ortakları. İpotek kredisi. Tuabogadodefensor.com
- Sağ. (2008) Mortgage sözleşmesi. Laguia2000.com
- Sözleşme örnekleri. Loscontratos.blogspot.com
- Vikipedi. Mortgage Anlaşması.